전월세 시장에 대한 매수/매도인 상황, 전세가 하락 사유

급격한 금리 인상 및 부동산 대출 규제(DSR)로 거래가 이뤄지지 않는 집주인은 매매가 아니라 전세로 전환하여 버틸 수밖에 없습니다. 이로 인해, 전세 매물이 증가하고, 급격한 금리 인상으로 전세 수요는 감소하는 상황이 되었습니다.

 

여기서 잠깐, 대출 규제 용어 정리

LTV(Loan To Value ratio) : 담보 인정 비율(ex. LTV 70%는 집값 10억의 7억까지 대출가능함을 의미)

DTI(Debt To Income ratio) : 총부채의 상환 비율(ex. DTI 50%는 연봉 6천만 원일 때 연간 3천만 원 대출가능함을 의미) 

DSR(Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율

                                           (ex. DSR 40%는 모든 부채의 원리금/연수익의 비율로 1억 연봉일 때 약 4천만 원 대출가능함)

DSR은 단순하게 계산이 어려워서 DSR 계산기를 활용해보세요~

https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/DSR

그래서, 현재 전월세 시장에 대한 매도자/매수자의 상황을 정리해 보면,

[매도자] 매도->전세 : 급격한 금리 인상 및 부동산 대출 규제(DSR)로 인한 매수자 없어 전/월세 전환
[매수자] 매수->전세 : 급격한 금리 인상 및 부동산 가격 추가 하락 예상으로 전세가 아닌 월세 전환
              매수->월세 : 전세 보증 보험 이자보다 낮은 월세로 전환
[결과 1] 전세 물량이 늘어나고, 전세 수요는 없어 전세가 급락, 월세가격은 소폭 상승.
[결과 2] 전세가가 떨어지니 매매가 방어가 안되고 매매가 하락
[결과 3] 기존 전세금액이 매매가와 비슷하거나 더 높아지는 상황 발생(역전세)

이 상황에서 집주인과 세입자는 둘 다 속앓이를 할 수밖에 없는 상황이 되었습니다.

['23.1/10 뉴스]
https://view.kakao.com/v/_MweGb/ZlePJ6I9Xc

"전셋집 안 빠져요"…세입자도 집주인도 '보증금' 속앓이

['23.1/11 뉴스]

https://view.kakao.com/v/_MweGb/FTfRMa5J2d

역전세난 시대…“재직증명서 좀 봅시다” 세입자가 집주인 면접

 

여러 가지 사정이 있겠지만 크게 하기와 같이 정리할 수 있습니다.

 

[자금 여유가 있는 집주인]

1. 월세 전환하여 수익화
2. 여유자금에 맞춰 전세금액 하향조정

 

[자금 여유가 없는 집주인 (보통 갭투자자가 이쪽에 해당)]

1. 추가 대출받고 금액 맞춰 전세금액 하향 조정
2. DSR규제로 인해 대출이 불가한 집주인은 초급매 매물 내놓거나, 경매 진행.

 

[결과 1] 전세금액 하향 조정
[결과 2] 초급매로 인한 주택가격 하락

집주인의 손해도 있겠지만, 정부는 무주택자(전/월세 세입자) 보호에 진심입니다.
집주인과 세입자의 피해 방지를 위해서는 하기의 방법이 필요합니다.

1. 전세퇴거대출 규제 완화(집주인&세입자)
2. 전세보증보험 가입(세입자)

 

[1/9 뉴스]

https://view.kakao.com/v/_MweGb/BRn048OKNo

[역전세 대란]③"전세퇴거대출 규제 한시적 완화 필요"

하루빨리 집주인 및 세입자를 위해 전세퇴거대출 규제가 완화되길 기대하면서, 오늘 내용은 마무리하겠습니다. 다음번은 전세보증보험 가입 정보와 전세보증금반환사고 진행에 대해 알아보겠습니다.

 

[1/14 뉴스]

https://view.kakao.com/v/_MweGb/KWXdS7NFDX

전세금보증보험, 꼭 들어야 할까?