1기 신도시 구축 아파트 매수 시 고려사항

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요즘 부동산 가격 하락으로 힘든 분들, 망설이는 분들이 많을 텐데요~

오늘은 1기 신도시 관련해서 아파트 고르는 방법에 대해 짧게 공유드리겠습니다.

요즘 1기 신도시가 핫한 이유는 재건축/리모델링 사업 때문이지요~

 

https://view.kakao.com/v/_MweGb/tpUVH5T6Dt

1기 신도시, 부활의 신호탄 터질까???

 

대부분 재개발/재건축/리모델링/인테리어를 구분을 못하고 혼용하시는 분들이 꽤나 있으시더라구요~

간단하게 정리해 보겠습니다.

 

• 재개발 : 정부 주도하에 낙후된 지역/동네를 정비하는 도시계획사업(주택단지 같은 곳)
• 재건축 : 노후화된 아파트(최소 30년 이상)를 철거하고 새로 짓는 건축하는 것
• 리모델링 : 노후화된 아파트(최소 15년 이상)의 외벽을 철거하고 내부 골조를 활용하여 증축(수평/수직) 또는 개축하는 것

 

재개발의 경우 불량 또는 노후된 주택 단지에 대해 정부 주도하에 진행되다 보니 언제 진행될지 알 수 없고, 된다면 큰돈을 벌 수 있습니다. 다만, 젊은 분들이 살기에는 쉽지 않은 주거 환경이다 보니 투자가 쉽지 않습니다.

재건축과 리모델링은 소유주들의 동의에 따라 진행하다 보니 주민들의 동의율에 따라 진행되기 때문에 좀 더 가능성이 높은 사업입니다. 

 

보통 돈이 있으면 신축 아파트, 돈이 없으면 구축아파트를 매수하는데요.

구축 아파트를 사는 경우에는 아파트의 미래(재건축/리모델링) 어떤 것에 더 부합한 지 고민을 안 할 수 없습니다.

(저라면 신축 아파트 살바에야 좀 더 입지 좋은 구축아파트 매수합니다 ㅎㅎ)

 

먼저, 1기 신도시(일산)를 예시로 들어보겠습니다.

아래 블로그에서 퍼온 내용인데요. 일산 후곡마을의 경우 대부분의 아파트들의 준공연도가 1994~1995년도로 곧 30년이 도래합니다.

그래서 재건축 이슈가 많은데요~ 만약에 후곡마을에 산다고 하면 어떤 아파트가 더 가능성 있을지를 보겠습니다.

 

 

1. 해당 아파트의 용적률

 해당 아파트의 용적률이 낮을수록 주거지역에 따른 용적률 한도에 맞춰 상향해서 짓기 때문에 비용 부담이 적습니다.

 

2. 아파트의 주거지역(2종 or 3종)

2종 일반주거지역(용적률 : 150~250%, 건폐율 : 60% 이하)

3종 일반주거지역(용적률 : 200~300%, 건폐율 : 50% 이하)

주거지역(2종/3종)에 따라 용적률 범위가 다르기 때문에 중요한 체크 포인트입니다.

*건폐율 : 건물과 토지의 비율로서, 건폐율 50%의 경우는 토지의 면적이 100평이라면 건물의 면적이 50평이라는 의미

*용적률 : 토지면적과 건축물들의 면적의 비율로, 용적률 150%의 경우는 토지의 면적 100평이라면 건물 면적 50평짜리로 1/2/3층 동일하게 지어 150평을 사용하는 경우

결과적으로 건폐율이 적을수록, 용적률이 적을수록 재건축/리모델링에 유리한 아파트입니다

 

3. 대지지분

대지지분은 단지의 총면적을 가구 수로 나눈 것으로 대지지분이 클수록 재건축/리모델링에 유리함

(대지지분이 크다는 것은 용적률이 낮거나, 공원/놀이터/주차장 등의 면적이 커서 재정비 사업에 유리)

 

 

구축 아파트 매수 시에는 연도에 따라 다를 것 같은데요~

30년이 다 돼가는 아파트라면 재건축/리모델링 조합 설립을 위해 주민들 간에 노력이 있을 거예요

조합설립이 되면 한번 기대감에 가격이 살짝 오르고, 이주/철거가 되는 시점부터는 이미 가격이 많이 올라와 있습니다.

그래서 30년 다 돼가는 1기 신도시 구매 시에는 부동산이나 단톡방을 통해 아파트의 재건축/리모델링 진행 현황이나 주민들 반응을 보고 결정하는 걸 도와드려요(부동산은 주민과 다를 수 있으니 조심 ㅎㅎ)

 

구축 아파트 매수 시 고려해야 하는 것들을 다 지키더라도 주민들의 노력과 동의율 없이는 불가능합니다. ㅎㅎ

또 반대로, 조건들이 열 위 하더라도 1기 신도시는 정부에서 진행했던 사업이다 보니 어떤 식으로든 정부의 지원?? 등으로 혜택을 보지 않을까 조심스럽게 예측해 봅니다. 여러 단지들 중 사업성이 떨어지는 단지라도 거기만 안 하지는 않을 거니까요.

단지 시간에 차이는 있겠지요!! 돈이 부족하면 반대로 조건이 조금 열위이지만 저렴한 곳에 투자하여 버텨보는 것도 방법이라고 생각합니다. 시간이 지남에 따라 재건축/리모델링에 대한 기대는 커지니까요!

 

 

오늘의 요약

1기 신도시뿐만 아니라 구축 아파트 매수 시 확인할 것!

1. 몇 종 주거지역인지?
2. 용적률이 얼마인지?
3. 건폐율이 어떤지?
4. 대지지분이 어떤지?

+ 부동산 또는 카톡 등 커뮤니티로 정보를 확인해 볼 것