1주택(갭투자), 다주택(오피스텔) 역전세 대응방안

역전세 대처 방안

최근 전세가와 매매가가 동반하락 하고 있습니다..

상투 잡은 건 아쉽지만, 그래도 버텨야 하지 않겠습니까.. 1~2천만 원 손해가 아니라 손해가 억 단위라면요..

 

저는 전세가가 5.5억이었는데, 현재는 전세가 3억 후반~4억 초반까지 떨어졌습니다..

준비 안된 갭투자자로서 현금 보유의 중요성을 깨달았는데요..

대응방안 공유드립니다.

 

1 주택(갭투자자) 및 오피스텔 보유한 다주택자

KB시세 9억 이하인 아파트의 경우 특례보금자리론 진행 후 후순위 월세입자

: 정부에서 진행하는 보금자리론은 근저당 설정 시 110% 설정합니다. 그 외 대출은 120% 설정
ex) 근저당 110% : 실제 받은 대출은 5억이지만, 등기부등본에 설정되는 근저당 금액은 5.5억임

Step 1. 월세 세팅 계산
보금자리론 대출이 LTV70%를 계산했기 때문에. KB부동산 시세 9억짜리 집의 경우 아래와 같이 월세 진행하면 됩니다.
KB시세 9억 기준, 특례보금자리론 선순위 5억(근저당 5.5억)
KB시세 9억의 LTV 70% 6.3억에서 선순위 근저당 5.5억 하면 0.8억까지는 후순위 월세입자 보증금이 보증보험에서 가입이 가능합니다. (보증보험마다 조금씩 차이가 나니까 안전마진을 계산하여 상담받는 게 좋겠습니다.)

 

KB시세가 빠듯한 경우, 우선 변제권에 따라 보증금 설정 후 월세 금액 계산

 

주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 및 제2항

우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위 <2023. 2. 21. 개정>

서울특별시 : 5,500만 원

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4,800만 원

광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 포함 지역, 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 2,800만 원 

그 밖의 지역 : 2,500만 원

 

https://www.law.go.kr/LSW/LsiJoLinkP.do?lsNm=%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95+%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9&paras=1&docType=JO&languageType=KO&joNo=001000000# 

주택임대차보호법 시행령 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문

 

Step 2. 부동산 매물 내놓기
월세입자 구하실 때 부동산에 그냥 단순하게 월세 1억에 100만 원 해주세요만 하는 것이 아니라, 
선순위 대출이 있는 경우 여러 가지 설명을 해줘야 세입자 받을 가능성이 높습니다.
ex) 제가 받은 대출은 정부에서 하는 보금자리대출이어서, 40년 체증이어서 월 상환금액이 적어서 연체 가능성이 낮고요~ 직업은 뭡니다. 안정적입니다.

선순위 대출에 대해 걱정하실 텐데요. 특례보금자리론은 근저당 110%만 설정하고요, 지금 KB시세가 9억이니까 LTV70% 계산하면 6.3억이고 거기 근저당 5.5억 빼고 맥스 0.8억 가능하겠습니다. 혹시라도 보증보험이 안되면 보증금 낮추겠습니다. 
(보통 부동산들은 잘 모르고 120%인 줄 알고 손님께 설명함)

 

Step 3. 본업 충실하며 상승론 보면서 버티기 ㅎㅎ

 

 

오늘의 요약_역전세 방안

1. 월세 세팅 고민_특례보금자리론 / 최우선변제권 금액 고려
2. 부동산 중개사 설명
3. 본업 충실하기, 상승론 믿음 흔들리지 않기

 

 

 

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